Ratgeber · Erben, Schenken, Pflege

Immobilie geerbt? So wehrst du dich gegen eine zu hohe Bewertung

Stand: Juli 2026 – dieser Artikel wird bei Gesetzesänderungen laufend aktualisiert.

Das Finanzamt besichtigt dein geerbtes Haus nicht – es berechnet es. Mit standardisierten Verfahren, die seit der Reform 2023 häufig über dem tatsächlichen Marktwert landen. Die gute Nachricht: Du musst diese Zahl nicht akzeptieren. Das Gesetz gibt dir ein wirksames Gegenmittel.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Finanzamt bewertet nach typisierten Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert) – ohne Besichtigung, ohne Blick auf Sanierungsstau oder Besonderheiten.
  • Du kannst einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen (§ 198 BewG): per Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder über einen zeitnahen Verkaufspreis (innerhalb eines Jahres).
  • Faustregel: Ein Gutachten kostet meist wenige tausend Euro – jede 100.000 € weniger Wert sparen in Steuerklasse I schnell 11.000–19.000 € Steuer.
  • Vermietete Wohnimmobilien werden nur mit 90 % angesetzt (10-%-Abschlag) – seit 2025 auch bei Objekten in bestimmten Drittstaaten.
  • Wenn die Steuer nur durch Verkauf aufzubringen wäre: Stundung bis zu zehn Jahre beantragen – seit 2025 für alle zu Wohnzwecken genutzten Immobilien.

Wie das Finanzamt rechnet – und warum das oft zu hoch ist

Für die Erbschaftsteuer wird der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz ermittelt: Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser meist im Vergleichswertverfahren (was haben ähnliche Objekte gekostet?), Mietobjekte im Ertragswertverfahren, der Rest im Sachwertverfahren. Seit der Anpassung der Bewertungsparameter 2023 fallen diese Werte spürbar höher aus als früher.

Das Problem: Die Verfahren sind blind für dein konkretes Haus. Sanierungsstau, feuchter Keller, veraltete Heizung, ungünstiger Schnitt, Lärmbelastung, laufende Erbbaurechte – all das drückt den echten Marktwert, taucht in der Pauschalrechnung aber nicht auf. Ergebnis: Du zahlst Steuer auf einen Wert, den dir kein Käufer je bezahlen würde.

Wann sich Gegenwehr lohnt – die einfache Rechnung: Liegt der steuerpflichtige Erwerb über dem Freibetrag, wirkt jede Wertsenkung direkt: 100.000 € weniger Grundbesitzwert sparen in Steuerklasse I je nach Stufe rund 11.000 bis 19.000 €, in Klasse III sogar 30.000 € und mehr. Ein qualifiziertes Gutachten für wenige tausend Euro amortisiert sich damit oft um ein Vielfaches – aber eben nur, wenn überhaupt Steuer anfällt. Unterhalb des Freibetrags ist das Gutachten hinausgeworfenes Geld.

Dein Gegenmittel: der Nachweis des niedrigeren Werts

§ 198 BewG erlaubt dir, statt des pauschalen Werts den tatsächlichen (niedrigeren) Verkehrswert anzusetzen. Zwei Wege werden anerkannt:

  1. Das Sachverständigen-Gutachten. Wichtig: nicht irgendein Makler-Kurzgutachten, sondern ein Verkehrswertgutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten bzw. entsprechend zertifizierten Sachverständigen. Nur diese Qualifikation muss das Finanzamt akzeptieren – ein formloser „Marktbericht" wird regelmäßig verworfen.
  2. Der echte Verkaufspreis. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, gilt der erzielte Preis als Nachweis. Wer ohnehin verkaufen will, sollte das Timing also auch steuerlich denken.

Praktischer Ablauf: Bescheid des Finanzamts prüfen (gegen die Feststellung des Grundbesitzwerts läuft eine einmonatige Einspruchsfrist!), bei Zweifeln Einspruch einlegen, Gutachten beauftragen und nachreichen. Die Fristwahrung ist entscheidend – das Gutachten selbst darf später kommen.

Zwei Bonus-Hebel, die oft übersehen werden

Der 10-%-Abschlag: Zu Wohnzwecken vermietete Immobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt – seit 2025 sogar für Objekte in Drittstaaten mit Informationsaustausch. Die Stundung: Müsstest du die Immobilie verkaufen, nur um die Erbschaftsteuer zu zahlen, kannst du die Stundung bis zu zehn Jahre beantragen – seit 2025 erweitert auf sämtlichen zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitz. Beide Punkte gehören auf die Agenda für das Steuerberater-Gespräch.

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Häufige Fragen

Muss ich die Bewertung des Finanzamts akzeptieren?

Nein – über den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) kannst du per qualifiziertem Gutachten oder zeitnahem Verkaufspreis einen niedrigeren Wert durchsetzen.

Welches Gutachten erkennt das Finanzamt an?

Das Verkehrswertgutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten bzw. entsprechend zertifizierten Sachverständigen. Einfache Maklereinschätzungen genügen nicht.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten – und lohnt es sich?

Je nach Objekt meist einige tausend Euro. Es lohnt sich, sobald spürbar Steuer anfällt: Schon 100.000 € weniger Wert sparen in Steuerklasse I oft 11.000 € und mehr. Unterhalb des Freibetrags lohnt es nicht.

Wie lange kann ich mich gegen den Bescheid wehren?

Gegen den Feststellungsbescheid läuft eine einmonatige Einspruchsfrist. Den Einspruch fristgerecht einlegen – das Gutachten kann nachgereicht werden.

Gilt der 10-%-Abschlag auch für die selbstgenutzte Immobilie?

Nein – der Abschlag gilt für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien. Für das selbstgenutzte Zuhause ist stattdessen die Familienheim-Befreiung der richtige Hebel.

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Die Inhalte dieser Seite dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Trotz sorgfältiger Recherche können wir keine Gewähr für Vollständigkeit und Aktualität übernehmen – Gesetze und Rechtsprechung ändern sich. Bitte lass deine persönliche Situation vor wichtigen Entscheidungen von einem Steuerberater, Notar oder Fachanwalt prüfen. Stand: Juli 2026.